¿Qué son los fondos de inversión inmobiliarios?

En DEGIRO creemos que es importante que inviertas con los suficientes conocimientos. Además, queremos asegurarnos de que negocies con instrumentos financieros que sean adecuados a tus necesidades y objetivos. Este artículo explica qué son los fondos de inversión inmobiliarios y cómo puedes negociar con ellos.

¿Qué es un REIT?

Un fondo de inversión inmobiliario (REIT, por las siglas en inglés de Real Estate Investment Trust) es una compañía que habitualmente genera ingresos mediante la producción y la posesión de activos inmobiliarios. Algunos REIT cotizan en bolsa, mientras que otros no lo hacen. Al invertir en REIT, los inversores están invirtiendo indirectamente en los activos inmobiliarios que posee la empresa. Al igual que ocurre con las acciones ordinarias de una empresa, quien invierte en REIT suele obtener derecho a voto.

A diferencia de otras compañías inmobiliarias, los REIT no producen inmuebles con el fin de revenderlos. Los REIT son propietarios o arrendadores de inmuebles, y en consecuencia, pagan a los inversores los ingresos procedentes del alquiler, en una modalidad denominada ingresos basados en dividendos. Estas propiedades pueden variar e incluir cualquier cosa desde edificios de oficinas, hoteles, centros comerciales y viviendas hasta centros de datos y torres de telefonía móvil. Dado que los alquileres suelen ser estables, el flujo de ingresos procedente de una inversión REIT también puede considerarse relativamente estable en condiciones normales del mercado.

Requisitos para los REIT

Para poder ser considerada como un REIT, una compañía debe cumplir ciertos requisitos. Entre estos se cuentan, por ejemplo, cómo debería dirigirse un REIT, qué porcentaje de los activos deberían ser bienes inmuebles y qué porcentaje de los ingresos imponibles deberían devolverse a los inversores en forma de dividendos. Estos porcentajes dependen del país de procedencia del REIT.

Ejemplos típicos de algunos de estos requisitos:

• Todo REIT debe ser gestionado por uno o varios administradores fiduciarios o directores.
• Los REIT están obligados a repartir entre sus accionistas la mayor parte de sus ingresos imponibles, habitualmente en un porcentaje situado en torno al 90%.
• Por lo menos un determinado porcentaje de los activos (normalmente alrededor del 75%) debe estar invertido en bienes inmuebles.
• Por lo menos un determinado porcentaje de sus ingresos brutos (por lo general en torno a un 75%) debe proceder del alquiler o la venta de bienes inmuebles o de los intereses de hipotecas.
• La propiedad efectiva debe estar en manos de un número mínimo de personas, lo cual podría significar que un REIT debe tener como mínimo 100 accionistas. Este requisito debe cumplirse, por ejemplo, por lo menos 335 días de un ejercicio fiscal.

Diferentes tipos de REIT

Existen diferentes tipos de REIT, dependiendo de la manera en que los inversores pueden invertir en ellos o del producto en el que se especializa un REIT.

Como se ha mencionado antes, un REIT no tiene por qué cotizar en bolsa. Existen tres clasificaciones:

1. REIT cotizados en bolsa: este tipo puede comprarse y venderse en los grandes mercados bursátiles, tales como la Bolsa de Nueva York y la Bolsa de Londres. Dado que muchos REIT cotizan en mercados bursátiles regulares, tienen una liquidez relativamente elevada en comparación con la inversión directa en bienes inmuebles. Esto significa que los inversores pueden comprar y vender acciones de los REIT en la bolsa con mayor facilidad.
2. REIT no cotizados en bolsa: estos REIT no cotizados están disponibles para los inversores pero no cotizan en los grandes mercados bursátiles.
3. REIT privados: estos REIT no cotizan en bolsa y por regla general no están disponibles para todos los inversores. Solo personas específicas, normalmente designadas por el Consejo de Administración del REIT, pueden invertir en estos REIT privados.

Los REIT pueden tener diferentes inversiones, como bienes inmobiliarios o hipotecas, entre otros. He aquí algunos ejemplos de REIT especializados:

• REIT hipotecarios

  Como puedes imaginar, los REIT hipotecarios invierten en hipotecas, y pueden utilizar directamente hipotecas o préstamos o bien, de forma indirecta, valores garantizados por hipotecas (MBS).

• REIT residenciales

  Los REIT residenciales suelen especializarse en propiedades residenciales, como pueden ser complejos de apartamentos o viviendas unifamiliares de alquiler. Dicha especialización puede ir aún más allá: por ejemplo, algunos REIT se centran exclusivamente en alojamientos estudiantiles o comunidades específicas.

• REIT minoristas

  De manera similar al anterior ejemplo, los REIT se pueden especializar en propiedades de comercio minorista, como centros comerciales, grandes almacenes y tiendas.

• REIT sanitarios

  Estos REITS se centran exclusivamente en instalaciones sanitarias, categoría que incluye hospitales, residencias geriátricas y consultorios médicos así como centros de wellness.

• REIT diversificados

  En contraste con los REIT sumamente específicos mencionados en los anteriores tipos, los REIT también puede estar diversificados. Para entrar en esta categoría, un REIT debe poseer una combinación de dos o más tipos de propiedades. Por ejemplo, podría tratarse de una combinación de establecimientos minoristas y edificios de oficinas.

Reparto de beneficios

Los beneficios repartidos por los REIT están sujetos a una retención fiscal distinta a la de los repartidos de las acciones ordinarias, y a menudo soportan una mayor carga impositiva. Antes de invertir en un REIT, es aconsejable comprobar la página de relaciones con los inversores del REIT o consultar con un asesor fiscal local. El impuesto aplicable dependerá del tipo de reparto de beneficios y del domicilio fiscal del inversor.

Fijación del precio

Dado que los REIT cotizan como acciones en bolsa, su precio se determina cada vez que tiene lugar una transacción en el mercado.

¿Cuáles son los riesgos y los beneficios de invertir en REIT?

La inversión en REIT puede ser lucrativa, pero no está exenta de riesgos. En DEGIRO practicamos una política de honestidad y transparencia con respecto a los riesgos asociados con las inversiones. Por regla general, en la página de relaciones con los inversores de un REIT se ofrece información sobre la cartera de inversiones del REIT. Es aconsejable leer la página de relaciones con los inversores antes de invertir en un REIT. Al invertir en un REIT, lo máximo que puede perderse es la cantidad total invertida.

Las dos maneras en que un inversor puede beneficiarse de una inversión en un REIT son las distribuciones regulares de ingresos y un potencial aumento del precio. Por lo general, los beneficios repartidos por los REIT no proceden de la revalorización del precio, sino de dividendos. Dado que la mayor parte de los ingresos se reparten a los accionistas, la revalorización del capital suele ser baja, aunque esto no está garantizado.

La información contenida en este artículo no está redactada con fines de asesoramiento, ni pretende recomendar ninguna inversión. Debe tenerse en cuenta que los hechos pueden haber cambiado desde que el artículo fue redactado originalmente. Invertir conlleva riesgos. Puedes perder parte de tu dinero o la totalidad del mismo. Te aconsejamos invertir exclusivamente en productos financieros adecuados a tus conocimientos y experiencia.